Sa iti alegi un care sa te protejeze de fluctuatiile ROBOR in aceasta perioada este o adevarata provocare. Perioada minimelor istorice a trecut. In ultima luna, ROBOR (rata medie a dobanzii la care bancile romanesti se imprumuta intre ele, in lei) a intregistrat fluctuatii semnificative, ceea ce a influentat ratele romanilor cu in lei cu dobanda variabila.

Daca indicii incepeau anul 2016 cu valori de 1 (ROBOR 3M), respectiv 1,34 (ROBOR 6M) si au atins minime istorice in octombrie 2016 (0,68 si 0,92), in ultimele zile din septembrie 2017 au crescut brusc, iar in data de 11 octombrie indicii au ajuns la valori de 1,82 (ROBOR 3M), respectiv 1,94 (ROBOR 6M).

Evolutia celor 2 indici (ROBOR 3M, ROBOR 6M) de la inceputul anului 2016 si pana in prezent este reprezentata in graficul de mai jos:





Sursa: www.finzoom.ro/statistica/indici-de-referinta/robor-3m-3luna/


Ratele au inceput sa creasca

In doar un an, la un Prima Casa (de 225.000 lei pe 30 ani), de 910 lei din octombrie 2016 a crescut cu 15,5% (cu aproximativ 140 lei), fiind acum de 1051 lei (pentru ROBOR 3M de 1,82).

In studiul BNR "Intermedierea financiara: probleme si posibile solutii" se arata ca o majorare cu 2 puncte procentuale a dobanzii poate determina o crestere a gradului de indatorare cu 10 puncte procentuale, insa efectele unei astfel de cresteri potentiale sunt semnificativ mai pronuntate in cazul debitorilor care pornesc de la un grad de indatorare mai mare. "In aceasta situatie se afla debitorii cu acordate prin intermediul programului "Prima casa", in conditiile in care costurile de accesare a creditului au fost mai reduse comparativ cu creditele ipotecare standard, iar valoarea creditului este mai ridicata."

Cand acorda , bancile trebuie sa se asigure ca in cazul unor evolutii nefavorabile ale ratei dobanzii, a cursului de schimb si a venitului disponibil, debitorii pot face fata acestora si ca gradul de indatorare nu trebuie sa depaseasca un anumit prag.

Citeste si: CONSECINTELE LIMITARII GRADULUI DE INDATORARE - [VIDEO]

Dobanda fixa sau dobanda variabila?

Alegerea unui ipotecar presupune sa te gandesti foarte bine la decizia de a te indatora pe termen lung – de preferat nu mai mult de 20-30% din venituri, tocmai pentru a nu ajunge in imposibilitate de plata, in situatia in care cheltuielile lunare cresc sau veniturile se diminueaza.

Pentru a fi protejati de cresterile indicelui ROBOR, putem alege un cu dobanda fixa, pe o anumita perioada sau pe toata perioada creditului. In cazul unei dobanzi fixe, stim cat avem de platit in fiecare luna, indiferent de cum variaza dobanzile interbancare. Insa, nu vom beneficia de reducerile de dobanda, in perioadele de scadere a indicelui ROBOR.

Daca mult timp creditele Prima Casa au avut costuri mai mici decat creditele ipotecare standard oferite de banci, acum costurile sunt asemanatoare la produsele din top. Singurul avantaj al programului Prima Casa ramane avansul minim solicitat de doar 5% (sau 10% in cazul ING Bank), fata de 15% - 45% avans pentru un ipotecar. Insa, gandindu-ne tot din perspectiva gradului de indatorare, daca aducem un aport propriu mai mare (avans), atunci ne indatoram mai putin la banca si suntem mai putin vulnerabili la cresterile de dobanda. Iar creditele Prima Casa sunt doar cu dobanda variabila.

Atentie insa: nu alegeti primul pe care il vedeti la prima agentie bancara sau nebancara care va iese in cale (sau online), doar pentru ca este cu dobanda fixa. Comparati creditele ipotecare in functie de DAE (dobanda anuala efectiva), sau costul total al creditului, care tine seama de dobanda si comisioane, pe toata perioada creditului – Compara toate creditele ipotecare pe FinZoom.ro

De asemenea, de aproape 2 ani, doar pentru creditele ipotecare, a fost eliminat comisionul de rambursare anticipata si in cazul creditelor cu dobanda fixa (la fel ca pentru creditele cu dobanda variabila). Astfel ca, pentru creditele ipotecare noi, rambursarea anticipata partiala sau totala nu mai este penalizata, iar daca apar in piata produse mult mai ieftine, putem refinanta oricand creditul initial.

TOP 5 Credite Ipotecare. Un credit cu dobanda fixa a intrat in TOP 5

Luam in calcul varianta contractarii un ipotecar de 225.000 lei pe 30 ani. Topul celor 5 banci arata astfel:

Nr
Banca
Produs
DAE
Dobanda
Rata lunara
(lei)
Total de
rambursat
(lei)
1 CEC Bank Credit Ipotecar standard - RON 3,74% 3,18 %
(ROBOR 6M + 2,15%)
1.061 368.692
2 Garanti Bank Credit imobiliar - RON 4,52% 4,17 %
(ROBOR 6M + 3,15%)
1.141 405.054
3 ING Bank Credit Ipotecar Avantaj Plus
fara Asigurare de Viata Inclusa - RON
4,62% 4,51 %
(ROBOR 3M + 3,05%)
1.141 411.396
4 Raiffeisen BankCasa Ta - RON 4,70% 4,50 %
(ROBOR 3M + 3,25%)
1.145  413.816
5 BCR Casa Mea BCR cu dobanda fixa 5 ani
pentru alte localitati - RON

4,73% 4,50 % - fixa 60 luni
apoi 4,69 %
(ROBOR 6M + 3%)
1.162 417.456
*in calcul s-au luat in considerare produsele standard ale bancilor

Exista si posibilitatea contractarii unui cu dobanda fixa pe intreaga perioada de creditare. De exemplu, pentru Credit Habitat cu dobanda fixa - RON de la BRD, cu o dobanda fixa de 6,90% si DAE 7,16% am plati o de 1482 lei, iar totalul de rambursat este 534.337 lei.

De la ce valoare de ROBOR este mai avantajos creditul cu dobanda fixa?

Nr Banca Produs DAE Dobanda Rata lunara
(lei)
Total de rambursat
(lei)
1 CEC Bank Credit Ipotecar standard - RON 3,74% 3,18 % 
(ROBOR 6M + 2,15%)
1.061 368.692
2   Simulare* 7,02% 6,30 %
(ROBOR 6M + 2,15%)
1.483 522.924
3 BRD Credit Habitat cu dobanda fixa - RON 7,16% 6,90% 1.482 534.337

*In ipoteza in care pastram comisioanele primului produs standard din top si marja, iar ROBOR 6M ar ajunge la valoarea de 4,15, abia atunci vom incepe sa platim o lunara similara cu cea a creditului cu dobanda fixa.

Insa trebuie sa tinem cont si de faptul ca indicele ROBOR, vorbind, a fost foarte volatil: a variat intre 18%-50% in 2008 si a ajuns pana la 0,68% in 2016. Astfel, creditul cu dobanda fixa ar putea fi mai avantajos in special datorita faptului ca pe toata durata contractului nu mai este expus fluctuatiilor indicilor interbancari, care ar putea avea cresteri spectaculoase in anumite perioade.

Citeste si: De ce creste indicele ROBOR?