Conditii Acordare Prima Casa

• Avem Prima Casa - Cum Procedam cu Procedura?
• Prima Casa - Conditionari si Eligibilitate
  • Achizitie Imobil Finalizat
  • Achizitie Constructie la Rosu sau Constructie
• Atentie! Prima Casa - Ne Informam Acum sau Regretam mai Tarziu

Creditul Prima Casa presupune mai intai parcurgerea etapelor specifice solicitarii si obtinerii unui

credit standard. Astfel, puteti merge la Banca pentru a afla care este lista exacta a documentelor necesare dosarului de

credit si daca, la o prima vedere (prescoring) va incadrati sau nu pentru suma dorita.

Pe scurt intreagul proces arata in felul urmator:

• Prezentarea documentatiei complete pentru creditul « Prima Casa »
• Aprobarea creditului in conformitate cu Normele interne ale Bancii si transmiterea dosarului la FNGCIMM in vederea obtinerii garantiei
• Analiza dosarului de
  
  credit de catre FNGCIMM si comunicarea deciziei de acordare a garantiei
• Incheierea si cesionarea in favoarea statului a politei de asigurare extinsa pentru toate riscurile a imobilului finantat prin
  
  credit
• Incheierea contractului de garantare, a contractului de ipoteca (in favoarea Statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice) si a contractului de
  
  credit
• Punerea la dispozitie a creditului
• Prezentarea extrasului de Carte Funciara, cu ipoteca inscrisa in favoarea Statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice

In detaliu, lucrurile devin mult mai stufoase:

Etapa I: prezentarea documentelor pentru un

credit ipotecar clasic:

• Cererea de
  
  credit completata si semnata de catre toti participantii cu venituri (obligatoriu inclusiv sotul/sotia solicitantului, chiar daca nu participa cu venituri)
• Documentele de identitate
• Documentele de venit
• Documentele referitoare la obiectul creditului
• Documentele de justificare a aportului propriu

• Declaratia pe propria raspundere, autentificata, potrivit careia solicitantul nu detine in proprietate o locuinta, nici individual, nici in comun, cu sotul/sotia sau cu alte persoane si nu are in derulare un
  
  credit ipotecar

• Prezentarea documentelor imobilului
• Realizarea raportul de evaluare a imobilului adus in garantie, intocmit de un evaluator agreat de banca

• documentul de identitate al beneficiarului, precum si al sotului/sotiei daca este casatorit, in copie certificata;
• extras de carte funciara privind imobilul ce urmeaza sa fie achizitionat din finantare, eliberat cu cel mult 15 zile inainte de data transmiterii solicitarii, in original;
• antecontractul de vanzare-cumparare a imobilului ce urmeaza sa fie achizitionat din finantare si titlul de proprietate al vanzatorului imobilului, in copie certificata;
• raportul de evaluare a imobilului, in copie certificata.

• Fondul analizeaza documentatia (concordanta dintre datele inscrise in solicitarea de garantare, documentele remise, criteriile de eligibilitate din Program) si adopta hotararea de aprobare / respingere;
• In 5 zile Fondul comunica decizia adoptata.
• Finantatorul achita comisionul de gestiune datorat pentru acordarea garantiei si transmite Fondului copia documentului de plata;
• Finantatorul incheie Contractul de
  
  credit si il transmite Fondului;
• Fondul redacteaza Contractul de garantare pe care il remite Finantatorului, in vederea semnarii acestuia de catre Finantator si Beneficiar. Concomitent se transmit, in original, factura cu contravaloarea comisionului de gestiune datorat si decizia de aprobare a solicitarii de garantare;
• In 5 zile de la primirea acestora, Finantatorul si Beneficiarul semneaza si remit Fondului Contractul de garantare, impreuna cu graficul de rambursare al finantarii garantate;
• In 3 zile de la primire, Fondul semneaza contractul de garantare si transmite Finantatorului, 3 exemplare originale ale acestuia (din 5).
• Finantatorul remite Beneficiarului un exemplar original al contractului de garantare si efectueaza formalitatile de inscriere in cartea funciara a ipotecii de rang I asupra imobilului achizitionat din
  
  credit si de notare a interdictiei de vanzare a acesteia pe o perioada de 5 ani si a interdictiei de grevare cu alte sarcini pe toata durata garantiei.

• documentul de identitate al beneficiarului, precum si al sotului/sotiei daca este casatorit, in copie certificata;
• antecontractul incheiat cu o societate de constructii sau antecontractul de vanzare-cumparare, in copie certificata;
• promisiunea unilaterala de creditare;
• declaratia beneficiarului.

• Fondul analizeaza documentatia transmisa (concordanta dintre solicitarea de emitere a promisiunii de garantare, documentele remise) si decide aprobarea / respingerea solicitarii;
• In 5 zile de la primirea solicitarii, Fondul comunica Finantatorului decizia privind solicitarea de emitere a promisiunii de garantare;
• Finantatorul achita comisionul unic de analiza datorat pentru emiterea promisiunii de garantare si transmite Fondului copia documentului de plata;
• Dupa achitarea comisionului unic de analiza Fondul transmite in original factura cuprinzand comisionul datorat si promisiunea de garantare.

• la data intrarii in vigoare a OUG nr. 60/2009 nu detin in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a fost dobandita si nici nu au in derulare un
  
  credit ipotecar. Dovada indeplinirii acestui criteriu se face cu declaratia pe propria raspundere a beneficiarului, data in forma autentica;

Comentariul FinZoom.ro: desi intentia este buna (accesul cu prioritate a celor care nu au avut niciodata o locuinta), rezultatul poate nedreptati posibili beneficiari de drept; daca cumva sunteti proprietarul a 1/8 dintr-o casa batraneasca din chirpici aflata la 1000 km de locul in care traiti efectiv pe care ati mostenit-o de la bunici nu puteti solicita un

credit "Prima Casa".
Declaratia va fi verificata prin extrasul de carte funciara emis, prin urmare o declaratie falsa nu nu numai ca nu va ajuta, insa este pedepsita cu inchisoarea de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda, ajungandu-se la proces penal pentru fals in acte.

• achizitioneaza in cadrul Programului o locuinta finalizata, aflata pe teritoriul Romaniei, inscrisa in cartea funciara in conditiile legii si libera de sarcini, cu exceptia privilegiului vanzatorului asupra pretului;

Comentariul FinZoom.ro: "libera de sarcini" excludea practic constructiile noi realizate prin finantare obtinuta de la

banci (locuintele erau deja ipotecate). Intre timp, la solicitarea Bancilor si refuzul unora dintre acestea de a semna Conventia cu FNGCIMM in aceasta forma, detaliul mentionat va fi modificat si solicitantii pot lua in considerare si acest tip de imobile.

• indeplinesc conditiile specifice prevazute in cadrul normelor interne de creditare ale finantatorilor;

Comentariul FinZoom.ro: desi "Prima Casa" a fost promovat ca fiind un program social, practic clientii trebuie sa se califice pentru aceleasi venituri si conditii de acordare ca si in cazul unui produs standard (avand si limitari suplimentare); cine se incadra pentru un

credit standard sunt cei care se vor incadra si pentru un

credit "Prima Casa".
Eligibilitatea in general ia in considerare elemente ca: varsta, casatorit/ necasatorit, are/ nu are copii, are/ nu are masina, chirias/ nechirias, cheltuieli curente (apa, gaz, electricitate), rate la alte

credite in derulare, comportamentul de plata (sa nu aiba istoric de rau-platnic), detalii companie angajatoare (numar total angajati, domeniul de activitate), vechime in campul muncii si cea de la actualul job, functia detinuta, nivelul studiilor, tipurile de venituri pe care banca le ia in considerare diferit sau chiar deloc, fiind considerate venituri cu risc ridicat (comisioane, bonificari, chirii, dividende etc.)

Analizand primele produse "Prima Casa" care au fost facute publice, estimam ca venitul net pe familie (casatoriti/ fara copii) necesar se va situa undeva la pragul 1200 - 1400 EUR. Atentie! Chiar daca titularul creditului este doar unul dintre soti, analiza dosarului va cuprinde si datele sotului/ sotiei. In egala masura, nu uitati faptul ca puteti aduce codebitori care sa participe cu veniturile lor la calificarea pentru o suma mai mare a creditului dorit (in cazul "Prima Casa", maxim 57.000 EUR).

Foarte important in alegerea produsului de la o banca sau alta este valoarea impusa de fiecare banca pentru cheltuielile minime de subzistenta (acestea, difera intre minimum 261 RON/ persoana si maximum 421 RON/ persoana). Aceasta suma creste in functie de numarul membrilor familiei si este scazuta din venitul net luat in considerare de banca (de exemplu: veniturile din dividende nu se iau in considerare 100%, prin urmare din suma pe care banca o ia in considerare ca fiind valida se scade acest cos lunar de subzistenta si alte rate/ chirii/ cheltuieli lunare vizibile).

De asemenea, gradul de indatorare* care poate variaza de la banca la banca (*cat % din venitul net lunar poate fi rata lunara catre banca). In functie de analiza dosarului si venituri, fiecare client se incadreaza intr-o clasa de risc mai ridicata sau scazuta. Cu cat riscul estimat de banca este mai mic cu atat mai mare este gradul de indatorare pentru care clientul se califica, deci o suma a creditului acordat mai mare.

• dispun de un avans de minimum 5% din pretul de achizitie al locuintei, daca pretul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 EUR, sau de 3.000 EUR plus diferenta dintre pretul de achizitie al locuintei si 60.000 EUR, daca pretul acesteia este mai mare de 60.000 EUR;

• se obliga sa constituie un depozit colateral pentru garantarea dobanzii, in valoare egala cu trei rate de dobanda valabil pe intreaga durata a finantarii;

Comentariul FinZoom.ro: acest

depozit nu este cerut in cazul produselor standard; astfel, suma initiala de care clientul trebuie sa dispuna sa mareste in cazul "Prima Casa" (avans, cheltuieli notariale si cele de evaluare imobil). Acest

depozit asigura plata dobanzii catre banca in cazul incetarii achitarii ratelor lunare de catre client pentru 3 luni - exact perioada dupa care se demareaza executarea silita pentru nerespectarea contractului (clientul pierde locuinta pentru ca nu a achitat 3 rate lunare consecutive). In cazul unui produs standard banca va face tot posibilul (telefoane repetate, notificari, firme de recuperari creante etc.) pentru a-l determina pe client sa achite ratele creditului, ajungerea in istanta si vinderea ulterioara a imobilului prezentand costuri mult prea mari pentru banca. In cazul "Prima Casa" banca isi recupereaza banii de la FNGCIMM, prin urmare nu mai are nici un motiv sa gaseasca alternative in relatia cu clientul (reesalonarea creditului, amanarea termenlor lunare de plata etc.), cea mai avantajoasa decizie fiind aceea de a-si recupera banii fara nici un efort suplimentar direct de la FNGCIMM (Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM).
Prin urmare, desi exista un

depozit care acopera dobanda pe 3 luni, clientul va ajunge considerabil mai repede la executarea silita pentru neplata ratelor lunare in cazul unui

credit "Prima Casa" decat unul standard.
Insa clientii sunt acum ceva mai protejati impotriva executarii silite: initial se cerea o ipoteca de tip conventional care presupune un contract intre parti si le-ar fi permis bancherilor sa recupereze mai repede banii de la Fondul de Garantare in cazul executarii silite, in timp ce ipoteca legala presupune ca totul sa se rezolve in instanta, ceea ce face ca bancile sa-si recupereze mai greu banii. De asemenea, ipoteca legala nu implica plata unei taxe notariale (cazul ipotecii conventionale - aprox. 300 de euro).

• se obliga sa nu instraineze locuinta achizitionata in primii cinci ani de la data dobandirii. Dupa expirarea acestui termen, in cazul preluarii contractului de
  
  credit de catre un tert, acesta trebuie sa intruneasca criteriile de eligibilitate ale beneficiarilor Programului;

• se obliga sa constituie in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice o ipoteca de rang I asupra locuintei achizitionate din finantarea garantata si este de acord cu notarea in cartea funciara a interdictiei de vanzare a acesteia pe o perioada de cinci ani si a interdictiei de grevare cu alte sarcini pe intreaga durata a garantiei;

Comentariul FinZoom.ro: sursa de

neintelegeri intre Banci si FNGCIMM care se pare a suferit modificari agreate in prezent de ambele parti. Asteptam detalii concrete.

• se obliga sa asigure locuinta achizitionata din finantarea garantata impotriva tuturor riscurilor si cesioneaza drepturile de despagubiri in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice;

Comentariul FinZoom.ro: sursa de

neintelegeri intre Banci si FNGCIMM care se pare a suferit modificari agreate in prezent de ambele parti. Asteptam detalii concrete.


Achizitie Constructie la Rosu sau Constructie

• la data intrarii in vigoare a OUG nr. 60/2009, nu detin in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a fost dobandita si nici nu au in derulare un
  
  credit ipotecar. Dovada indeplinirii acestui criteriu se face cu declaratia pe propria raspundere a beneficiarului, data in forma autentica;

• indeplinesc conditiile specifice prevazute in cadrul normelor interne de creditare ale finantatorilor;

• isi asuma obligatia de indeplinire a criteriilor de eligibilitate valabile si pentru achizitia de imobile finalizate, printr-o declaratie pe propria raspundere, semnata in fata functionarului bancar.

• detin un antecontract incheiat cu o societate de constructii;

Comentariul FinZoom.ro: in primul rand initial va trebui sa acoperiti cheltuielile, creditul fiind acordat efectiv la finalizarea constructiei. Insa aici intervine o problema: promisiunea de creditare emisa de Finantator are o valabilitate de 18 luni, deci constructia trebuie sa fie finalizata in aceasta perioada iar Finantatorul sa nu-si fi atins deja plafonul de creditare "Prima Casa", altfel clientul nu va primi creditul.

Produsele "Prima Casa" acordate pentru constructie vor "beneficia" de un comision unic de analiza pentru obtinerea unei promisiuni de garantare de la FNGCIMM: 0,15%, aplicat la valoarea promisiunii emise de banca.

In plus, toti cunoastem diferenta de cost majora pentru demararea unei costructii printr-o companie, si nu in regie proprie. Este o limitare care practic face ca o constructie "Prima Casa" sa fie mai scumpa comparativ cu optiunea clientului de a solicita un

credit de nevoie personale standard si sa gestioneze pe

cont propriu cheltuielile constructiei.

In egala masura, datorita acestei clauza poate si companiile de constructii vor resimti efectele pozitive ale Programului, insa credem ca inca suntem foarte departe de "relansarea economiei" pentru ca vorbim de o limita de 57.000 EUR care eventual se va resimti la companiile de constructii mici si medii si oricum pentru sume relativ reduse.

Procedura in sine este destul de complicata: beneficiarul depune la finantator o cerere de finantare, insotita de antecontractul de vanzare-cumparare a locuintei sau de contractul de constructie, incheiat cu o societate de constructii. Finantatorul, in urma constatarii incadrarii solicitantului in criteriile de eligibilitate referitoare la respectarea conditiilor specifice prevazute in normele sale interne, emite o promisiune unilaterala de creditare (valabila 18 luni), sub conditia obtinerii unei promisiuni de garantare. La solicitarea finantatorului, in baza conventiei de garantare, FNGCIMM emite promisiunea de garantare.

Vino sa compari produsele "Prima Casa" prin calculatorul de

credite FinZoom.ro!

Produsele financiare au in general o structura complexa, rezultand intr-un document stufos numit contract de

credit. Cu toate acestea, este in interesul consumatorului sa parcurga litera cu litera acest material inainte de a-l semna. Mentionam faptul ca prin lege institutiile financiare sunt obligate sa puna la dispozitia solicitantilor oricarui tip de produs financiar contractul pentru a-l studia inainte de a-l semna.

Astfel, cu ocazia primei vizite in orice Sucursala solicitati in mod expres contractul pentru a-l studia acasa pe indelete. Daca veti fi refuzati (indiferent din ce motiv) FinZoom.ro va recomanda sa inregistrati o plangere la ANPC semnaland cele intamplate.

Prima vizita pe care o veti face unei Sucursale pentru a solicita Creditul Prima Casa trebuie sa va ofere raspunsurile necesare luarii unei decizii, prin urmare nu ezitati din cauza numarului de intrebari sau a atitudinii ofiterului de

credit cu care veti discuta. Este strict in interesul dvs sa aflati toate datele problemei, nu dati inapoi pana nu vi se dau in mod clar si complet toate informatiile solicitate.

Iata care este lista intrebarilor cheie pe care trebuie sa o parcurgeti impreuna cu ofiterul de credit:

• Care este lista actelor necesare pentru depunerea dosarului de
  
  credit?
• Care este dobanda?
  • Cum este calculata dobanda?
  • Cum variaza dobanda?
  • Cand se modifica dobanda?
  • *dobanda este formata din marja bancii de profit + indicele de referinta: EURIBOR pentru creditele in EUR si ROBOR pentru creditele in RON;
• Care este DAE (dobanda anuala efectiva/ dobanda reala)?
  • Care sunt comisioanele initiale?
  • Care sunt comisioanele care se aplica pe intreaga perioada a creditului (lunare, trimestriale, anuale)?
  • Care sunt taxele implicate de obtinerea si derularea creditului?
• Care este comisionul de acordare a creditului? (acesta va fi achitat de solicitant in ziua in care se semneaza contractul de
  
  credit, vanzare cumparare si cel de ipoteca in favoarea Bancii; in medie acesta variaza de la banca la banca intre 1% si 2,5 % din valoarea creditului acordat)
• Asigurari (de viata si de imobil)
  • sunt sau nu obligatorii;
  • sunt sau nu incluse;
• Cum se calculeaza venitul net eligibil?
  • Ce tipuri de venituri si in ce procent sunt luate in considerare (*acestea trebuie sa fie demonstrabile fiscal si taxele la Stat aferente sa fie platite la zi)
  • Valoarea cheltuielilor minime de subzistenta impuse de banca care se vor scadea din venitul lunar al solicitantului (difera de la banca la banca intre minimum 261 RON/ membru al familiei si maximum 421 RON/ membru al familiei)
• Evaluarea imobilului
  • Care sunt cheltuielile de evaluare a imobilului (acestea sunt suportate de solicitantul creditului; uneori aceste costuri pot fi incluse in comisionul de analiza pe care tot clientul il plateste)
  • Exista evaluatori interni sau o lista agreata a Bancii? Care este diferenta?
    
  • Primeste si clientul sau nu o copie a raportului de evaluare?
  • Se aplica vreun coeficient de depreciere la evaluarea imobilului? Care este acesta?
  • Gradul de acoperire cu garantii al creditului (in ce masura valoarea proprietatii acopera garantia ceruta de banca si in ce fel afecteaza aceasta avansul minim necesar obtinerii creditului)
    

!Atentie: in mod traditional bancile nu acorda

credite pentru apartamente confort 3, foarte rar pentru apartamente confort 2 (numai cu un avans major), oricum doar constructii de dupa anii '80.

In cazul particular al unui

credit ipotecar Prima Casa se adauga noi intrebari:

• Cum se plateste comisionul de 0,37% pe an catre FNGCIMM? (unele
  
  banci il percep la inceputul fiecarui an - deci inclusiv la acordare pentru primul an, alte
  
  banci solicita plata acestuia lunara, se pare ca exista si
  
  banci dispuse sa plateasca acest comision, nefiind inca clar daca doar valoarea aferenta primului an sau pe intreaga perioada de creditare)
• Cine plateste evaluarea imobilului? (sunt Banci din programul Prima Casa care au declarat ca isi vor asuma costul de evaluare)
• Ce alte conditii mai trebuie sa indeplineasca solicitantul pentru a se califica pentru un
  
  credit Prima Casa?
• Se aplica avansul minim de 5% sau este nevoie de mai mult?
  
• Cand trebuie sa depun la banca
  
  depozitul colateral creditului (echivalentul dobanzii din primele 3 rate)? Voi primi dobanda pentru acesta?
• M-as incadra mai avantajos la un
  
  credit standard?
  

Dupa ce ati parcurs aceste intrebari asigurati-va ca nu mai exista nici un alt cost suplimentar pe care nu il cunoasteti. Toate aceste costuri implicate de luarea unui

credit (avansul,

depozitul colateral, evaluarea imobilului, taxele notariale, comisionul de acordare, costul de conversie valutara - in cazul in care proprietarul doreste virarea banilor intr-o alta moneda decat cea a creditului, comisionul catre agentia imobiliara daca astfel ati gasit imobilul pe care doriti sa-l achizitionati etc.) se ridica la cateva mii de EUR si va trebui sa dispuneti de acesti bani pentru a putea obtine creditul.

Cu ocazia primei vizite la o Sucursala de Banca veti putea cere si un calcul prealabil al veniturilor necesare pentru suma creditului dorit si astfel veti afla care este suma maxima a creditului la care va incadrati, care este rata lunara pe care o veti plati daca obtineti creditul, care este suma totala de rambursat (adica cat veti da inapoi bancii pentru suma creditata) etc.

De asemenea, raspundeti la intrebarile ofiterului cat mai exact, dati cat mai multe detalii, nu ascundeti nici o informatie (daca aveti si alte

credite, daca sunteti inregistrat in BC sau CRB pentru neplata ratelor unui alt

credit, daca sotul/sotia se gaseste intr-o astfel de situatie samd.). Toate aceste informatii oricum vor aparea in dosarul de

credit si este mai bine sa stiti din primul moment daca sunt motive sa fie respins dosarul sau nu.

Pe FinZoom.ro puteti

compara toate produsele de finantare Prima Casa. De asemenea, daca ati fost la o banca pentru a solicita un

credit Prima Casa va asteptam pe Forumul Prima Casa pentru a face publica experienta avuta tuturor celor interesati de creditele Prima Casa.

Articole similare

Subiecte relevante