...

Nesiguranta locului de munca si instabilitatea cursului valutar ii determina pe multi romani sa priveasca cu reticenta o potentiala achizitie imobiliara.

Explozia preturilor la imobiliare dar si dezvoltarea galopanta de noi constructii (in special proiecte rezidentiale) au fost brusc inghetate in toamna lui 2008 prin intrarea oficiala a Romaniei in recesiune, intr-un context mai larg al problemelor UE si SUA.

Investitiile imobiliare erau privite ca fiind unele dintre cele mai profitabile alegeri, prin urmare au captat o mare parte din capitalul investit in Romania. Odata cu intrarea in recesiune, dezvoltatorii si finantatorii acestui sector s-au confruntat cu un blocaj generat de o lipsa a cererii solvabile nemaintalnita pana atunci.

Acest lucru a dus la diminuarea drastica a preturilor de pe piata imobiliara romaneasca (exemplu: de la 1.500 EUR/mp in decembrie 2007 la 1.000 EUR / mp in septembrie 2007). In Bucuresti lucrurile nu stau chiar atat de rau chiar si in aceasta perioada dificila a economiei: este adevarat ca numarul angajatilor a scazut cu 4% in 2011 comparativ cu 2007, insa venitul mediu a crescut cu 15,6% (de la 1.813 RON in anul 2007 la 2.097 RON in 2011).

Chiriile au scazut si ele considerabil, ajungand in acest moment sa te coste mai putin chiria decat o rata pentru creditul necesar achizitiei unui apartament similar celui in care stai cu chirie. Acest lucru ii face pe multi sa amane, cel putin pentru moment, decizia de a-si cumpara un apartament printr-un

credit pe 20/30 de ani.

In schimb, judecand in functie de gradul de atractibilitate pentru investitorii straini, piata imobiliara din Bucuresti este inca foarte atractiva (locul 12 conform

• proiecte care si-au putut redimensiona preturile de vanzare si au obtinut rezultate (epuizarea stocurilor de apartamente noi)
• proiecte intrate in impas care au construit in anii de boom economic pe costuri foarte mari, cu finantari destul de scumpe si care nu si-au putut redimensiona preturile de vanzare, intrand in impas (fie ca vorbim despre faliment, executare silita sau chiar neterminarea proiectului; stocul de apartamente nefiind vandut).

Faptul ca rezidentialele noi ori sunt blocate ori sunt aproape vandute, in conditiile in care nu prea apar pe piata noi proiecte (incepute sau in curs de a fi demarate), ne aduce in fata unui posibil efect negativ: o relansarea ascendenta a pretului la apartamentele vechi.

Prima Casa - o fi Bine, o fi Rau?

Creditarea este considerata a fi extrem de important pentru piata imobiliara, insa trebuie sa constientizam faptul ca avem nevoie de o anumita putere de cumparare inclusiv pentru

credite. Eludarea unei creditari responsabile si prudente are consecinte dramatice (criza creditului ipotecar nesustenabil din SUA care a influentat negativ intreg sistemul bancar global, in special cel din SUA si UE, statele fiind obligate sa salveze bancile care s-au expus unui risc prea mare).

Programul Prima Casa a reusit sa genereze un numar considerabil de tranzactii din 2009 si pana in prezent, ceea ce, a fost benefic pentru vanzatorii de apartamente, dar si pentru Bugetul de Stat.

Pe de alta parte, accesul mai usor la creditare prin Prima Casa poate avea si un efect negativ pentru

consumatori prin faptul ca, in lipsa unui astfel de program (lipsa care ar fi restrans si mai mult numarul cumparatorilor), preturile la imobiliare ar fi scazut si mai mult catre o zona de normalitate economica - la nivelul de cost imobiliar acceptat si suportat de puterea de cumparare reala a romanilor, cost determinat prin raportul nemijlocit intre cerere si oferta.

Sistemul bancar romanesc s-a axat in 2011 pe refinantari (cu scopul de a atrage clienti de cea mai buna calitate de la concurenta si, astfel, sa-si imbunatateasca per total calitatea portofoliului de credite) si

credite ipotecare de tip Prima Casa. Vanzarile de

credite ipotecare standard a fost extrem de redus, prin urmare concluzionam faptul ca, in lipsa ofertelor Prima Casa, clientii nu s-ar fi incadrat la nivelul dobanzilor din prezent ceea ce ar fi avut doua consecinte:

1. presiune suplimentara pentru bancheri de a reduce dobanzile pentru a fi atractivi pentru cat mai multi clienti;
2. presiune suplimentara pentru proprietarii de apartamente sau dezvoltatorii de rezidentiale pentru a reduce costurile si a fi atractivi pentru cat mai multi clienti.

Cel mai probabil deznodamant ar fi fost - costuri mai mici pentru

credite si imobiliare.

Explicatia Diminuarii Volumului de Credite Vandute

Motivele diminuarii volumului de

credite vandute in 2011 are cateva explicatii simple si absolut normale pentru evenimentele ultimilor 3 ani:

• reducerea veniturilor;
• reducerea puterii de cumparare efective (inflatie, TVA, costuri curente mai mari etc.);
• inchiderea si falimentul multor PFA-uri, companii mici si mijlocii generand per total o reducere a locurilor de munca ceea ce reduce considerabil probabilitatea gasirii unui nou loc de munca (fie cauzat de pierderea locului de munca sau de nevoia de a castiga mai mult bani);
• instabilitatea venitului (in ce masura ai incredere ca vei avea acelasi venit in urmatoarele 6-12 luni pentru a avea curajul de a-ti lua un angajament de rambursare a creditului necesar achizitiei de imobile);
• diminuarea increderii in
  
  banci ca urmare a cazurilor de presa care au tratat abuzurile acestora in relatie cu clientii lor;
• teama de accesare a unui
  
  credit prin prisma materialelor din presa care releva cresterea numarului de oameni care, din diferite motive, au ajuns in situatia incapacitatii de plata si sunt executati silit de
  
  banci pentru a-si recupera creantele.

Creditarea Incepe cu Economisire

Oricat de atragatoare ar fi ofertele imobiliarelor sau chiar si a creditelor, consumatorii trebuie sa fie atenti la ei insisi: isi permit o rata? este acum momentul pentru acest angajament? este mai avantajos sau nu acum versus mai tarziu?

Mai mult decat atat, pentru a ne pregati pentru cei 20/30 de ani de rambursare lunara a creditului, trebuie sa ne antrenam cel putin 6-12 luni de economisire a unor sume cel putin la fel de mari. Astfel vom putea judeca cel mai bine capacitatea noastra efectiva de a face fata cu brio noului buget atunci cand vom avea de platit cu sfintenie rate lunare. In egala masura, in urma celor 6-12 rate de economisire, vom avem si o suma de bani pusa la loc sigur (depozit bancar) pentru a ne asigura ca, indiferent ce se intampla (evenimente nefericite sau pur-si-simplu neprevazute, sau situatii de urgenta samd), avem asigurati banii necesari pentru plata ratelor lunare.

Randamentul Investitiilor in Chirii

Desi piata imobiliara din Romania prezinta interes pentru investitori chiar si in prezent, exista cateva elemente mai putin atractive: nivelul scazut al chiriilor, birocratia, nivelul taxelor si impozitelor, legislatia care favorizeaza excesiv chiriasii in detrimentul proprietarilor etc.

Nivelul preturilor la imobiliare din anii de glorie (inainte de toamna lui 2008) a fost dat de investitorii straini. Odata cu intrarea SUA si statelor din UE in recesiune, investitiile straine s-au retras si astfel piata imobiliara romaneasca a scazut brusc si drastic fiind nevoita sa se realinieze la puterea de cumparare a romanilor; acestia deja intrasera intr-un amplu proces de redefinire a bugetului personal (in sensul austeritatii si prudentei).

Luand in calcul nivelul chiriilor din prezent si comparandu-le cu costurile achizitiei de imobile de dinainte de toamna lui 2008 - intr-adevar, randamentul unei astfel de

investitii este extrem de scazut. Insa, daca judecam nivelul actual de cost pentru cumpararea de imobile spre inchiriere, randamentul poate fi extrem de atragator la un pret accesibil chiar si pentru micii investitori romani.

Piata Emergenta, Cautam Capital Strain

Avand in vedere faptul ca Romania se afla in plina dezvoltare, fiind o tara sigura si avand o economie stabila, avand oameni bine pregatiti si cunoscatori de cel putin o limba straina, piata noastra poate fi extrem de atractiva pentru investitorii straini. Totusi, este nevoie de initiative concrete de incurajarea a capitalului strain pentru a-i castiga increderea si pentru decizia de intrare pe piata din Romania.

In prezent suntem inca dependenti de investitorii straini, dar si de pozitia si politica celorlalte state fata de Romania. Prin urmare ar trebui sa fim extrem de fermi in construirea de mecanisme si legislatie care sa incurajeze intrarea si ramanerea capitalului strain in Romania.

Articole similare

Subiecte relevante