La problema solutiilor de finantare
pentru achizitia unui imobil, cel mai rapid raspuns este creditul bancar atat
in cazul persoanelor fizice cat si in cazul persoanelor juridice. Insa pe langa
acesta, firav este adevart, se dezvolta leasingul imobiliar. A primit un ghiont
odata cu intrarea in vigoare a legii nr. 287/2006 care completeaza legislatia
din 2007 unde este prevazuta modalitatea prin care societatile de leasing pot
incheia contracte de leasing imobiliar si mai mult, operatiuni de lease-back
imobiliar. Daca ne uitam la statisticile BNR care arata ca in anul 2006 din
total finantare pentru achizitie imobil, numai 3% reprezinta finantare prin
leasing imobiliar, sau la statisticile ASLR care arata ca din totalul
activitatilor de leasing desfasurate de o companie de profil, numai aproximativ
1,5% reprezinta leasing imobiliar, probabil nu ne-am grabi sa analizam prea
mult ofertele acestor companii. Insa aceasta noua modalitate de finantare
promite si se va dezvolta foarte mult in urmatorii 2-3 ani pentru ca este foarte
utila si mult mai accesibila firmelor care intentioneaza sa investeasca in noi
cladiri de birouri, hale, spatii de desfacere, resedinte de protocol.
Leasing-ul imobiliar reprezintă o soluţie de
finanţare individuală, adaptată nevoilor speciale ale fiecărei companii, o
formă modernă de finanţare ce conferă mai multă flexibilitate economică
utilizatorului.
De aceea este important sa incepem sa cunoastem mai
multe aspecte ale leasingului imobiliar si diferentele majore intre acesta si
creditul bancar pentru o mai buna
orientare.
Bine de
stiut!
Bunul imobil este in proprietatea companiei de
leasing pentru intreaga perioada de leasing, clientul avand numai drept de
folosinta. In cazul creditului bancar, imobilul este in proprietatea clui care
se imprumuta, este adevarat ipotecat in favoarea bancii. Perioada de rambursare
este mai scurta la leasing, in medie 15 ani (HVB Leasing), pe cand la banca
poate ajunge si pana la 40 ani pentru persoanele fizice (ATE Bank). Cu toate
acestea marea majoritate a bancilor inca mai solicita avans 25%, pe cand unele
companii de leasing au scazut plafonul la numai 5% avans in oferta standard (Romstal
Leasing). Creditul bancar este accesibil in egala masura atat persoanelor
fizice cat si persoanelor juridice. Leasingul imobiliar este destinat in
exlusivitate persoanelor juridice, doua companii facand exceptie de la regula:
Ager Lesing si TBI Leasing. Nici persoanele care desfasoara activitati liberale
nu sunt privilegiate de societatile de leasing, numai Ager Leasing si Immorent
Leasing raspunzand cererilor lor. Mai multe informatii relevante sunt
disponibile pe www.FinZoom.ro
Desfasurarea
unui contract de leasing imobiliar
Clientul care intentioneaza sa
achizitioneze un bun imobiliar se duce la societatea de leasing aleasa si
depune documentatia standard (cerere de finantare insotita de copii dupa actele
de identitate, acord CRB, adeverinta de salariu, copie carte de munca - in
cazul persoanelor fizice si bilant, ultima balanta pe anul in curs, copii dupa
actele constitutive, imputernicire de la firma pentru persoana cu care se va
tine legatura, acord CRB – pentru persoanele juridice).
Societatea de leasing analizeaza
documentatia si daca nu sunt 
probleme se trece la negocierera conditiilor de
finantare.
Se semneaza un contract de
vanzare-cumparare intre societatea de leasing si vanzatorul imobilului vizat si
un contract de leasing intre societatea de leasing si client. Aceste contracte
se semneaza in acelasi timp deoarece imobilul va fi luat in garantie de banca
finantatoare. Astfel ca societatea de leasing devine proprietarul imobilului
pana la achitare, clientul avand numai drept de utilizare uin baza ratei lunare
de leasing. La finalul perioadei, odata cu achitarea ultimei rate are loc
transferul de proprietate de la societatea de leasing la client.
Atentie!
Pentru cei care sunt inregistrati in CRB, BC sau CIP
(persoane fizice si juridice) cu 
restante la 
credite bancare si apeleaza la
societatile de leasing in speranta ca nu practica interogarea in aceste baze de
date, am o veste proasta pentru ei. Companiile de leasing au inclusa in
procedura standard de aprobare a finantarii obtinerea acordului CRB.
Pentru firme, daca intentioneaza sa negocieze contractul
de leasing cu valoarea reziduala de achitat la final, pentru ca la unele
companii acest lucru constituie un dezavanaj la evaluarea dosarului. Asadar, FinZoom sfatuieste ca negociatorul,
reprezentantul firmei solicitante sa ceara mai multe informatii despre modalitatile
de achitare a valoarii reziduale si implicatiile posibilelor alegeri.
Costuri
suplimentare de luat in considerare:
- taxele notariale cu transferul de
proprietate, o data de la vanzator catre cumparatorul firma de leasing, apoi de
la firma de leasing catre beneficiarul contractului de leasing (care si-a
platit ratele lunare si a ajuns la scadenta). Practic beneficiarul plateste
dublu taxele notariale desi corect ar fi ca acesta sa suporte numai costurile
cu transferul de proprietate de la compania de leasing;
- TVA-ul aplicat lunar la rata lunara
compusa din principal si dobanda;
- asigurarea imobilului pe parcursul
contractului de leasing, iar unele companii solicita si asigurarea de viata.
Avantajele sunt majore pentru companii:
- protejarea capitalului propriu;
- control asupra lichiditatii;
- deducerea completa a TVA-ului platit
lunar in cazul leasingului financiar si a intregii rate lunare incazul
leasingului operational;
- posibilitatea negocierii modului de
achitare a ratelor de leasing, adaptat profilului firmei;
- posibilitatea negocierii tuturor
conditiilor contractuale (inclusiv cele privind costurile finantarii) rezultand
astfel un produs personalizat pliat pe neviole si profilul clientului;
- ca si in cazul leasingului pentru
masini si echipamente, compania de leasing vine cu un pachet de servicii
aditionale incluse in pret sau la preturi foarte atractive.
Avantaje pentru persoanele fizice curg din optiunea
achitarii valorii reziduale la final:
- rata lunara scazuta ce nu incomodeaza
in totalul cheltuielilor lunare;
- persoana fizica achita TVA-ul aplicat
procentual la o baza formata din principal + dobanda; insa principalul fiind
mai scazut datorita alegerii achitarii valorii reziduale la final, TVA-ul se va
calcula la o baza redusa, asadar pe
total rezulta cheltuieli mai scazute cu TVA-ul (pentru ca nu exista
posibilitatea ca persoana fizica sa-si recupereze aceste cheltuieli).
Servicii aditionale oferite de companiile de leasing clientilor
firme:
- Consultanţă juridică şi fiscală
cu privire la tranzacţiile de leasing
- Consultanţă tehnică cu privire
la achiziţionarea şi edificarea imobilelor
- Coordonarea şi monitorizarea
contractelor necesare realizării investiţiei
- Monitorizarea facturilor legate
de activitatea de construire (in cazul leasingului pentru constructii¹)
- Controlul şi urmărirea
desfăşurării activităţii de construire (idem¹).
Sfatul
FinZoom
Inainte de a va hotari asupra modalitatii
de finantare, fie ca sunteti persoana fizica sau juridica, asigurati-va ca ati
aflat toate avantajele si dezavantajele fiecarei metode si mai ales, in
momentul in care aveti in fata o oferta concreta, toate detaliile
„neinteresante” . pentru ca ignorate, acestea vor ajunge sa va deranjeze.