• la data intrarii in vigoare a OUG nr. 60/2009 nu detin in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a fost dobandita si nici nu au in derulare un
  
  credit ipotecar. Dovada indeplinirii acestui criteriu se face cu declaratia pe propria raspundere a beneficiarului, data in forma autentica;

: desi intentia este buna (accesul cu prioritate a celor care nu au avut niciodata o locuinta), rezultatul poate nedreptati posibili beneficiari de drept; daca cumva sunteti proprietarul a 1/8 dintr-o casa batraneasca din chirpici aflata la 1000 km de locul in care traiti efectiv pe care ati mostenit-o de la bunici, dvs sau sotia, nu puteti solicita un

credit „Prima Casa”. In egala masura, daca aveti in proprietate oricate terenuri puteti solicita un

credit Prima Casa.
Declaratia va fi verificata prin extrasul de carte funciara emis, prin urmare nu puteti ascunde proprietatea, declaratia falsa fiind pedepsita cu inchisoarea de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda, ajungandu-se la proces penal pentru fals in acte.

• achizitioneaza in cadrul Programului o locuinta finalizata, aflata pe teritoriul Romaniei, inscrisa in cartea funciara in conditiile legii si libera de sarcini, cu exceptia privilegiului vanzatorului asupra pretului;

: „libera de sarcini” excludea practic constructiile noi realizate prin finantare obtinuta de la

banci (locuintele erau deja ipotecate). Intre timp, la solicitarea Bancilor si refuzul unora dintre acestea de a semna Conventia cu FNGCIMM in aceasta forma, detaliul mentionat va fi modificat si solicitantii pot lua in considerare si acest tip de imobile.

• indeplinesc conditiile specifice prevazute in cadrul normelor interne de creditare ale finantatorilor;

: desi „Prima Casa” a fost promovat ca fiind un program social, practic clientii trebuie sa se califice pentru aceleasi venituri si conditii de acordare ca si in cazul unui produs standard (avand si limitari suplimentare); cine se incadra pentru un

credit standard sunt cei care se vor incadra si pentru un

credit „Prima Casa”. Singurul avantaj al Programului Prima Casa este limitarea marjelor bancilor sub produsele standard (in EUR diferenta este de 2 puncte procentuale), deci o dobanda mai mica, ceea ce inseamna o rata lunara ceva mica pentru care trebuie sa va calificati ca venituri. Avantajul este cu atat mai relevant pentru ca bancile sunt obligate sa mentina aceasta marja pe intreaga perioada de rambursare a creditului.

Eligibilitatea in general ia in considerare elemente ca: varsta, casatorit/ necasatorit, are/ nu are copii, are/ nu are masina, chirias/ nechirias, cheltuieli curente (apa, gaz, electricitate), rate la alte

credite in derulare, comportamentul de plata (sa nu aiba istoric de rau-platnic), detalii companie angajatoare (numar total angajati, domeniul de activitate), vechime in campul muncii si cea de la actualul job, functia detinuta, nivelul studiilor, tipurile de venituri pe care banca le ia in considerare diferit sau chiar deloc, fiind considerate venituri cu risc ridicat (comisioane, bonificari, chirii, dividende etc.)

Analizand primele produse „Prima Casa” care au fost facute publice, estimam ca venitul net pe familie (casatoriti/ fara copii) necesar se va situa undeva la pragul 1200 – 1400 EUR. Atentie! Chiar daca titularul creditului este doar unul dintre soti, analiza dosarului va cuprinde si datele sotului/ sotiei. In egala masura, nu uitati faptul ca puteti aduce codebitori (parinti, prieteni, colegi de serviciu) care sa participe cu veniturile lor la calificarea pentru o suma mai mare a creditului dorit (in cazul „Prima Casa”, maxim 57.000 EUR).

Foarte important in alegerea produsului de la o banca sau alta este valoarea impusa de fiecare banca pentru cheltuielile minime de subzistenta (acestea, difera intre minimum 261 RON/ persoana si maximum 421 RON/ persoana). Aceasta suma creste in functie de numarul membrilor familiei si este scazuta din venitul net luat in considerare de banca (de exemplu: veniturile din dividende nu se iau in considerare 100%, prin urmare din suma pe care banca o ia in considerare ca fiind valida se scade acest cos lunar de subzistenta si alte rate/ chirii/ cheltuieli lunare vizibile).

De asemenea, gradul de indatorare* care poate variaza de la banca la banca (*cat % din venitul net lunar poate fi rata lunara catre banca). In functie de analiza dosarului si venituri, fiecare client se incadreaza intr-o clasa de risc mai ridicata sau scazuta. Cu cat riscul estimat de banca este mai mic cu atat mai mare este gradul de indatorare pentru care clientul se califica, deci o suma a creditului acordat mai mare.

• dispun de un avans de minimum 5% din pretul de achizitie al locuintei, daca pretul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 EUR, sau de 3.000 EUR plus diferenta dintre pretul de achizitie al locuintei si 60.000 EUR, daca pretul acesteia este mai mare de 60.000 EUR;

: pentru Bucuresti 60.000 este o valoare frustranta: prea mult pentru garsoniera, aproape suficient pentru 2 camere si prea departe de 3/ 4 camere in conditiile in care vorbim de un angajament de 30 de ani care trebuie sa corespunda nevoilor clientilor pe toata aceasta perioada (tinerii se vor casatori, vor avea copii, moment in care o garsoniera perfecta pentru vremea burlaciei devine inutila). Astfel, daca va veti orienta catre un apartament cu 3/ 4 camere, un produs „Prima Casa” va va obliga sa depuneti un avans considerabil iar un produs standard, daca aveti veniturile necesare, sa va ofere posibilitatea unui avans accesibil (15%).

O alta discutie este aceea ca, dupa ultimele schimbari ale Conventiei dintre FNGCIMM si Banci, 60.000 EUR nu reprezinta tocmai o solutie pentru cei care isi doresc sa achizitioneze un apartament intr-un bloc nou construit, preturile acestora situandu-se cu suficient de mult peste acest prag. Prin urmare, asistam la o crestere a preturilor in piata apartamentelor vechi, fapt care nu mai sustine declaratiile guvernului conform caruia „Prima Casa” urma sa relanseze domeniul constructiilor (developerii ar fi putut sa isi recupereze investitia, sa achite la randul lor imprumuturile catre Finantatori si poate, daca volumul de vanzari ar fi fost suficient de mare, chiar sa finalizeze/ demareze noi constructii).

De asemenea, conform intentiilor declarate ale Proiectului „Prima Casa”, ar fi trebuit ca macar pentru valoarea maxima a proprietatii de 60.000 EUR garantata integral de FNGCIMM sa nu fie permisa solicitarea de catre

banci a unei garantii mai mari de 95% pentru a nu intra in conflict cu conditia de a nu mai avea in proprietate alte locuinte si nici a obliga clientul practic din start la un avans mai mare de 5% (cazul unei oferte „Prima Casa” care solicita garantii de 120%, deci, prin eliminare, un avans mai mare de 5% care sa acopere diferenta de 20%). De asemenea, practica standard a unor

banci este de a aplica un coeficient de depreciere evaluarii imobilului, astfel obligand clientul sa depuna un avans mai mare. Mai precis, daca un imobil are ca pret de vanzare 60.000 EUR si este evaluat la doar 54.000 EUR, pe langa avansul minim (% din valoarea evaluata) va trebui sa depuneti si diferenta dintre pretul imobilului si valorea la care a fost evaluat. Si aceasta practica ar fi trebuit sa fie exclusa prin continutul Conventiei dintre Banci si FNGCIMM.

• se obliga sa constituie un depozit colateral pentru garantarea dobanzii, in valoare egala cu trei rate de dobanda valabil pe intreaga durata a finantarii;

: acest

depozit nu este cerut in cazul produselor standard; astfel, suma initiala de care clientul trebuie sa dispuna se mareste in cazul „Prima Casa” (avans, cheltuieli notariale si cele de evaluare imobil). Acest

depozit asigura plata dobanzii catre banca in cazul incetarii achitarii ratelor lunare de catre client pentru 3 luni – exact perioada dupa care se demareaza executarea silita pentru nerespectarea contractului (clientul pierde locuinta pentru ca nu a achitat 3 rate lunare consecutive). In cazul unui produs standard banca va face tot posibilul (telefoane repetate, notificari, firme de recuperari creante etc.) pentru a-l determina pe client sa achite ratele creditului, ajungerea in istanta si vinderea ulterioara a imobilului prezentand costuri mult prea mari pentru banca. In cazul „Prima Casa” banca isi recupereaza banii de la FNGCIMM, prin urmare nu mai are nici un motiv sa gaseasca alternative in relatia cu clientul (reesalonarea creditului, amanarea termenlor lunare de plata etc.), cea mai avantajoasa decizie fiind aceea de a-si recupera banii fara nici un efort suplimentar direct de la FNGCIMM (Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM).

Prin urmare, desi exista un

depozit care acopera dobanda pe 3 luni, clientul va ajunge considerabil mai repede la executarea silita pentru neplata ratelor lunare in cazul unui

credit „Prima Casa” decat unul standard.

Insa clientii sunt acum ceva mai protejati impotriva executarii silite: initial se cerea o ipoteca de tip conventional care presupune un contract intre parti si le-ar fi permis bancherilor sa recupereze mai repede banii de la Fondul de Garantare in cazul executarii silite, in timp ce ipoteca legala presupune ca totul sa se rezolve in instanta, ceea ce face ca bancile sa-si recupereze mai greu banii. De asemenea, ipoteca legala nu implica plata unei taxe notariale (cazul ipotecii conventionale – aprox. 300 de euro).

• se obliga sa nu instraineze locuinta achizitionata in primii cinci ani de la data dobandirii. Dupa expirarea acestui termen, in cazul preluarii contractului de
  
  credit de catre un tert, acesta trebuie sa intruneasca criteriile de eligibilitate ale beneficiarilor Programului;

• se obliga sa constituie in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice o ipoteca de rang I asupra locuintei achizitionate din finantarea garantata si este de acord cu notarea in cartea funciara a interdictiei de vanzare a acesteia pe o perioada de cinci ani si a interdictiei de grevare cu alte sarcini pe intreaga durata a garantiei;

: sursa de

neintelegeri intre Banci si FNGCIMM care se pare a suferit modificari agreate in prezent de ambele parti. Asteptam detalii concrete.

• se obliga sa asigure locuinta achizitionata din finantarea garantata impotriva tuturor riscurilor si cesioneaza drepturile de despagubiri in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice;

: sursa de

neintelegeri intre Banci si FNGCIMM care se pare a suferit modificari agreate in prezent de ambele parti. Asteptam detalii concrete.

• la data intrarii in vigoare a OUG nr. 60/2009, nu detin in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a fost dobandita si nici nu au in derulare un
  
  credit ipotecar. Dovada indeplinirii acestui criteriu se face cu declaratia pe propria raspundere a beneficiarului, data in forma autentica;

• indeplinesc conditiile specifice prevazute in cadrul normelor interne de creditare ale finantatorilor;

• isi asuma obligatia de indeplinire a criteriilor de eligibilitate valabile si pentru achizitia de imobile finalizate, printr-o declaratie pe propria raspundere, semnata in fata functionarului bancar.

• detin un antecontract incheiat cu o societate de constructii;

: in primul rand initial va trebui sa acoperiti cheltuielile sau sa convingeti compania de constructii sa execute lucrarea in baza promisiunii de finantare, creditul fiind acordat efectiv la finalizarea constructiei. Insa aici intervine o problema: promisiunea de creditare emisa de Finantator are o valabilitate de 18 luni, deci constructia trebuie sa fie finalizata in aceasta perioada iar Finantatorul sa nu-si fi atins deja plafonul de creditare „Prima Casa”, altfel clientul nu va primi creditul. Sunt si Banci care au declarat ca in momentul in care vor emite o promisiune de creditare vor si bloca acei bani din plafonul repartizat Prima Casa tocmai pentru a evita o astfel de problema (nu stim inca daca vor percepe si comision pentru aceasta blocare a sumei respective).

Produsele „Prima Casa” acordate pentru constructie vor „beneficia” de un comision unic de analiza pentru obtinerea unei promisiuni de garantare de la FNGCIMM: 0,15%, aplicat o singura data la valoarea promisiunii emise de banca si achitat la momentul acordarii promisiunii de catre client.

In plus, toti cunoastem diferenta de cost majora pentru demararea unei costructii printr-o companie, si nu in regie proprie. Este o limitare care practic face ca o constructie „Prima Casa” sa fie mai scumpa comparativ cu optiunea clientului de a solicita un

credit de nevoie personale standard si sa gestioneze pe

cont propriu cheltuielile constructiei.

In egala masura, datorita acestei clauza poate si companiile de constructii vor resimti efectele pozitive ale Programului, insa credem ca inca suntem foarte departe de „relansarea economiei” pentru ca vorbim de o limita de 57.000 EUR care eventual se va resimti la companiile de constructii mici si medii si oricum pentru sume relativ reduse.

Procedura in sine este destul de complicata: beneficiarul depune la finantator o cerere de finantare, insotita de antecontractul de vanzare-cumparare a locuintei sau de contractul de constructie, incheiat cu o societate de constructii. Finantatorul, in urma constatarii incadrarii solicitantului in criteriile de eligibilitate referitoare la respectarea conditiilor specifice prevazute in normele sale interne, emite o promisiune unilaterala de creditare (valabila 18 luni), sub conditia obtinerii unei promisiuni de garantare. La solicitarea finantatorului, in baza conventiei de garantare, FNGCIMM emite promisiunea de garantare.

Vino sa compari produsele „Prima Casa” prin calculatorul de

credite FinZoom.ro!

Articole similare

Subiecte relevante