La inceputul acestei saptamani a fost anuntata majorarea plafonului pentru programul Prima Casa cu 1 miliard de lei din care 300 de milioane pentru achizitia locuintelor construite de Agentia Nationala pentru Locuinte. Vestea mai putin buna pentru cei interesati de achizitia unui imobil cu ajutorul acestui program: finantarea va fi disponibila numai in moneda nationala.

Pe termen lung aceasta decizie ar putea avea un impact benefic asupra pietei de creditare impunand in sfarsit moneda nationala in piata de creditare (si ar elimina astfel riscul valutar suportat de clienti) si poate chiar si in piata imobiliara. Mai mult, va exista, cel mai probabil, si o presiune mai mare pentru scaderea dobanzilor la imprumuturile in lei.

Pe termen scurt insa cei care doresc sa-si cumpere o locuinta prin Prima Casa vor trebui sa plateasca mai mult. Acest lucru poate insemna fie rate lunare mai mari, fie imobile mai ieftine sau chiar o perioada de economisire mai lunga pentru a putea accesa un

credit standard.

Cum arata Cifrele?

Luand in calcul valoarea finantarilor acordate in 2013 (490 milioane EUR) si numarul beneficiarilor (13.000), valoarea medie a unui

credit in cadrul programului a fost de aproximativ 38.000 EUR respectiv 167.200 RON la un curs de 4.4 RON / 1 EUR.

Cele mai bune oferte (care nu presupun si virarea salariului la banca) disponibile in acest moment, pentru o astfel de suma contractata pe o perioada de 30 de ani arata pe www.FinZoom.ro astfel:

Prima Casa

RON

• DAE: 6,80%
• Rata lunara: 1.039,29 RON (aprox. 236 EUR)
• Total de rambursat: 382.489,69 RON (aprox. 86.930 EUR)

• DAE: 4,49%
• Rata lunara: 192,54 EUR
• Total de rambursat: 68.227,44 EUR

• DAE: 7,24%
• Rata lunara: 1.123,98 RON (aprox. 255 EUR)
• Total de rambursat: 395.125,48 RON (aprox. 89.801 EUR)

• DAE: 5,44%
• Rata lunara: 186,27 EUR
• Total de rambursat: 74.315,77 EUR

Povestea Avansului

In cazul programului prima casa, in conditiile avansului minim de 5%, valoarea imobilului achizitionat ar fi de 40.000 EUR (176.000 RON). Astfel, clientul va trebui sa dispuna de economii pentru avans de 2.000 EUR (8.800 RON).

Pornind de la aceeasi valoare a creditului de 38.000 EUR (167.200 RON), pentru creditele standard cu avansul minim diferentiat impus de normele BNR (25% pentru EUR si 15% pentru RON) valoarea imobilului creste la 50.666 EUR si respectiv 196.705 RON (44.706 EUR) iar clientul va trebui sa dispuna de economii pentru avans de 12.666 EUR sau respectiv 31.059 RON (6.706 EUR).

In conditiile in care totalul de rambursat intre un

credit in RON in cadrul programului Prima Casa si un

credit standard in EUR este de aproximativ 12.615 EUR motivele accesarii unui

credit Prima Casa in RON ar trebui gandite cu atentie.

Gradul de Indatorare - Mai Mare la Creditele in RON

Analizand valorile ratelor lunare vom fi tentati sa presupunem ca pentru un

credit in lei echivalent celui in EUR vor fi necesare venituri ceva mai ridicate. In masura in care bancile au practicat in ultimii ani aproximativ acelasi grad de indatorare atat pentru RON cat si pentru EUR aceasta afirmatie ar fi corecta.

Se observa insa in piata o tendinta de relaxare a gradului de indatorare pentru creditele in RON. Astfel, daca pentru un

credit ipotecar in EUR gradul maxim de indatorare la care se poate ajunge in piata se invarte in jurul valorii de 50% din veniturile eligibile, in cazul unui

credit in lei acesta a devenit in ultimele luni mai permisiv mergand pana la praguri de 60 - 70%. Cel mai probabil, bancile incearca astfel sa contrabalanseze diferentele de costuri cu gradul de indatorare mai ridicat oferindu-le clientilor aproximativ aceeasi suma maxima pe care ar obtine-o si in EUR sau chiar mai mare.

Intr-o astfel de situatie, desi clientii isi vor putea achizitiona cu un

credit in lei apartamentul dorit, trebuie sa fie foarte atenti la ponderea pe care rata lunara o va cantari in cheltuielile lunare pentru a nu ajunge in situatia celor care au accesat in 2007

credite ipotecare cu un grad de indatorare la fel de ridicat si nu au mai putut face fata ratelor ulterior.

Avantaje Credit Standard in EUR vs. Prima Casa in RON

• Rata lunara mai mica cu aproximativ 50 EUR
• Pentru aceeasi suma imprumutata, la finalul perioadei de creditare costurile sunt mai mici cu 12.615 EUR
• Se va putea achizitiona o locuinta mai scumpa si implicit mai buna iar in cazul in care se doreste o locuinta cu acceasi valoare diferenta de avans va fi mai mica impreuna cu soldul creditului.*

* In varianta standard, pentru un imobil care valoreaza 40.000 EUR va fi necesar un avans de 10.000 EUR, iar pentru un

credit pe 30 de ani DAE va fi 5,46%, rata lunara 147,06 EUR iar totalul de rambursat va scadea la 58.710,65 EUR.

Dezavantaje Credit Standard in EUR vs. Prima Casa in RON

• Clientul va suporta fluctuatiile cursului valutar
• Avans mai mare cu 10.666 EUR
• Avansul va trebui economisit intr-o perioada mai lunga de timp si achizitia imobilului va fi intarziata

Concluzie

Daca un client ar economisi echivalentul ratei pentru creditul in lei, diferenta de avans de 10.666 EUR ar putea fi obtinuta intr-un interval de 3 ani si 9 luni.

In cazul unui imobil care valoreaza 40.000 EUR pentru un

credit standard va fi necesar un avans de 10.000 EUR iar diferenta de avans de 8.000 EUR ar putea fi economisita in aceleasi conditii in aproximativ 2 ani si 10 luni.

Trebuie mentionat faptul ca exista si cateva oferte mai avantajoase in ambele variante (RON si EUR / Prima Casa si Standard), dar care presupun virarea salariului la banca respectiva.

Desi nu putem sti ce se va intampla in urmatorii 3-4 ani si nici daca va mai exista un program Prima Casa pana atunci calculele ne arata beneficiile unei astfel de perioade:

• in primul caz (aceeasi valoare a creditului de 38.000 EUR si un avans economisit de 25% din valoarea imobilului): un imobil mai bun si o economie la finalul perioadei de creditare de peste 12.600 de euro.
• in al doilea caz un (aceeasi valoare a imobilului de 40.000 EUR si un avans de 25%)
  
  castig din totalul de rambursat de aproximativ 28.220 EUR (830 EUR / luna).

Articole similare

Subiecte relevante