Starea Actuala a Pietei Creditelor si Rolul Brokerilor

Acesta este un articol vechi! Pentru a citi articole noi poti intra pe Articole Recente

Teoria spune ca brokerii de sunt intermediari, persoane juridice sau fizice autorizate, care ofera consultanta in alegerea unui . Spre deosebire de alte state europene, in Romania acestia nu solicita comision de la pentru ca il primeste de la bancile partenere sub forma unui procent din creditele intermediate. Consultantii societatilor comerciale de brokeraj primesc un comision fix, indiferent de banca, pentru a nu influenta obiectivitatea ofertei de valoarea comisionului.

Practica arata ca brokerii de din tara noastra nu au o identitate bine definita si recunoscuta de si clientela. In prezent, aceasta meserie nu este reglementata de nomenclatorul profesiilor. Asociatia Romana a Brokerilor de Credite (A.R.B.C.) si-a propus sa initieze un proiect in vederea autoreglementarii industriei si profesiei, momentan fiind adoptat doar un cod de etica. Exista destule motive pentru care este recomandabil sa apelam la un broker si nu la o banca pentru obtinerea unui . "O banca isi spune ce conditii trebuie sa indeplinesti pentru obtinerea unui , in schimb broker-ul gaseste banca ce indeplineste conditiile tale", puncteaza Anca Bidian, C.E.O. Kiwi Finance.

Irina Chitu, country manager FinZoom si CreditLand, ne explica ce inseamna acest lucru: "brokerul intermediaza creditele mai multor si are acces la produsele actualizate, pre-scoring-urile si scadentarele respective. El prezinta toate costurile si dez/avantajele produselor, precum si capcanele contractelor (la care altfel ai acces doar inaintea semnarii). Tot el asista clientul pe tot parcursul procesului de creditare, de la intocmirea dosarului, pana la semnarea contractului. El sustine cu argumente dosarul la banca si poate negocia ofertele standard. Si toate acestea gratuit."

Detaliile concrete ni le prezinta Marina Sterpan, product manager Credit Zone: "consilierul de intocmeste profilul financiar al clientului luand in considerare situatia personal-familiala, profilul profesional si elementele imobilelor aduse in garantie. In urma coroborarii acestor informatii se disting cateva dintre ofertele bancilor partenere care se potrivesc profilului si cerintelor clientului. Apoi, solicitantul de are posibilitatea de a alege din mai multe produse pe baza consilierii primite de la broker."

Bogdan Furnica, managing director Credit Up, merge mai departe si spune ca "relatia broker-client se bazeaza in principal pe componenta educationala a procesului de contractare a unui de catre client. Nu este totul sa il scutesti pe client de mersul la banca depunand-i dosarul. Pot aparea in diverse faze: analiza financiara sau juridica, evaluare, notar, semnare contract. Conform unui studiu intern de-al nostru, un client pierde, in medie, 100 de ore in procesul de contractare a unei case si a unui credit".

Caracteristicile clientului ideal pentru o banca
Ca orice alt produs, creditele ipotecare au caracteristici diferite de la o banca la alta. Totusi, criteriile de care trebuie sa tinem atunci cand alegem un astfel de sunt asemanatoare. Trebuie sa stim cu ce banca dorim sa lucram. Aceasta trebuie sa fie una care ne inspira incredere, eventual una unde avem un deschis ori un si cu care suntem mai familiari. Un alt aspect este acela ca moneda in care ne imprumutam trebuie sa fie corelata cu cea in care ne primim veniturile.

O intrebare importanta la care trebuie sa avem un raspuns atunci cand vrem sa contractam un este daca acel moment este cel mai bun pentru a face investitia respectiva. Imobilul pe care il achizitionam este bine sa fie amplasat intr-o zona cu o reputatie buna, iar locul de munca actual trebuie sa fie cat de cat stabil. In plus, mai sunt costurile creditului, transparenta acestora si perioada de creditare.

Cine doreste sa faca o tranzactie imobiliara stie ca aceasta implica mai multe costuri decat plata efectiva a proprietatii respective. De aceea, cand aplicam pentru un ipotecar trebuie sa tinem si de celelalte costuri: evaluari, taxe, notari, asigurari etc. Mai mult decat atat, sunt si alte caracteristici importante: perioada si costul rambursarii totala sau partiala in avans, felul dobanzii si metodele de indexare. Si, ca un ultim sfat, in alegerea unui trebuie sa tinem seama de valoarea D.A.E. care include rata dobanzii si toate taxele si comisioanele percepute de banca pe intreaga perioada de creditare.

In tara noastra sunt putini cei care isi pot permite contractarea unui ipotecar. Depinde numai de situatia fiecaruia, fiind o analiza complexa care variaza de la o banca la alta. Totusi, clientul ideal pentru o banca este un tanar casatorit si cu un copil, cu venituri din salarii peste medie, cu un de la care nu a avut intarzieri, angajat de cel putin un an la o societate multinationala fara datorii, cu studii superioare, cu o proprietate personala (casa ori teren), cu masina si cu un avans de 25%.

Profilul clientului si restrictiile bancilor
Dintr-o analiza realizata de Kiwi Finance rezulta ca sunt doua profiluri de clienti. Familiile tinere cu un venit mediu lunar pe familie de minimum 700 de euro, cu o varsta de 25-30 de ani, fara copii si aflate la prima locuinta, vor putea accesa apartamente cu doua sau trei camere (60-70 mp) din blocurile vechi aflate in zone semicentrale si care costa 7-800 de euro/mp. Familiile din clasa medie si peste cu un venit mediu lunar pe familie de 1.000-1.200 de euro, cu o varsta de 30-35 de ani, cu unu-doi copii, vor putea accesa o prima locuinta sau o vor putea schimba pe cea existenta cu una cu trei-patru camere (80-100 mp) la un pret de 1.000-1.200 de euro/mp si aflata in blocurile vechi din zone centrale sau blocurile noi din zone semicentrale ori limitrofe.

Studiind profilul clientului Credit Zone, reprezentantii companiei observa ca 80% dintre solicitanti sunt salariati. Doar cateva au adus modificari referitoare la veniturile din salarii. Bancpost si O.T.P. au restrictionat acordarea imprumuturilor pe baza veniturilor din strainatate sau a indemnizatiei pentru cresterea copilului. De asemenea, la Bancpost maririle salariale mai recente de sase luni trebuie justificate cu documente doveditoare. G.E. Money nu accepta cresterile salariale de peste 20% decat in cazul in care sunt mai vechi de trei luni.

Fisa fiscala aferenta anului precedent si ceruta de B.N.R. pentru justificarea salariilor a devenit document obligatoriu pentru completarea dosarului de . In urma modificarilor aduse de produselor cu ipoteca, clientii salariati sunt cel mai putin afectati de noua politica de creditare. Persoanele care vor obtine un mai greu decat pana acum si cu mai multa documentatie, sunt cele care au venituri din chirii, pensii, drepturi de autor, contracte de management, de agent sau de administrare.

A.T.E. nu mai acorda pe baza veniturilor din contracte de management, dividende, drepturi de autor si comisioane din vanzari. B.C.R. accepta chiriile ca venit de baza, insa numai pe baza contractului de inchiriere inregistrat la administratia financiara cu cel putin trei luni inainte de a fi depusa solicitarea de . O.T.P. a anuntat noi criterii de acceptare a veniturilor, cu caracter temporar, insa fara a mentiona o data limita. Noua politica a bancii interzice total veniturile din strainatate, din dividende, din comisioane, din chirii si din activitati agricole.

Cinci romani din 100 apeleaza la un broker de credite
In situatia actuala ne indreptam spre o cerere nesustenabila din punct de vedere al veniturilor si spre o oferta nelichida in ceea ce priveste preturile. Mecanismul economiei de piata este singurul care poate regla acest proces si care poate evita intrarea intr-un blocaj. "Din acest punct de vedere un scenariu posibil este normalizarea preturilor de pe piata imobiliara pe criterii definite: amplasare, uzura, vecinatati, facilitati (scoala, magazine, gradinita, statii de transport in comun) s.a.m.d. Acest lucru va duce la definirea unui tip de oferta pentru un segment tinta de clienti. In acest scenariu vedem o posibila migrare a populatiei cu venituri medii si peste la un alt standard locativ si eliberarea ofertei pentru familiile tinere aflate la prima locuinta", considera Anca Bidian, Kiwi Finance.

Procentul creditelor ipotecare intermediate de brokeri in comparatie cu cele realizate direct la este foarte mic pentru ca increderea in brokeri a aparut relativ recent in Romania. Calin Olar, O.C.G. Credit Group, crede ca "industria locala a brokerajului de este la mare distanta de piata europeana, unde pana la 50-70% din provin din intermedieri. Ponderea creditelor intermediate de brokeri in totalul imprumuturilor pentru populatie a fost in anul 2007 de circa 5% si se preconizeaza o crestere la 7-8% in 2009 si la circa 14% in urmatorii patru ani".

Irina Chitu, FinZoom si CreditLand, completeaza aceste date: "Cinci romani din 100 apeleaza la un broker de , spre deosebire de Europa de Sud-Est (20 de oameni), Europa Centrala si de Est (40), Europa de Vest (70). Nu sunt date statistice in legatura cu numarul exact de brokeri de care opereaza in Romania sau volumul de intermediat de acestia. Cele intermediate de membrii A.R.B.C. reprezinta peste 2,5% din total populatie la nivel national. Avem o statistica a creditelor garantate cu ipoteca a membrilor A.R.B.C. de 53,75% din portofoliu, fata de 36,4% garantate din total sistem bancar."

Ce se intampla acum in piata creditelor din Romania?
Totusi, dupa toate cele spuse persista intrebarea ce se intampla acum in piata creditelor din Romania. Specialistii spun ca trecem printr-o perioada de reasezare si redefinire a strategiilor. Conjunctura nu este favorabila, criza internationala atingand si piata imobiliara autohtona. Bancile sunt mai prudente si asteapta avizarea propriilor norme de catre B.N.R. sau, desi cateva le au deja, se ascund in spatele acestui argument. Se resimte inca efectul atacului speculativ asupra leului (esuat la interventia B.N.R.) care a dus la urcarea rapida a dobanzilor. De aceea, tranzactiile imobiliare s-au derulat la nivel de avarie.

"Acum suntem intr-o perioada in care cinci-sase anunta zilnic modificari temporare si/sau definitive in conditiile de creditare, ceea ce bulverseaza consumatorii. Aceste modificari sunt in special restrictii: grad de indatorare mai scazut (40-50%), avans mai mare (circa 25% la apartamente si 50% la terenuri), unele garantii nu mai sunt luate in considerare (terenuri), venituri care nu mai sunt eligibile (chirii, dividende, indemnizatia de crestere copil, comisioane din vanzari, bonuri de masa), introducerea fiselor fiscale din anul precedent s.a.m.d.

Sunt care au sistat temporar acordarea de pentru persoanele fizice sau juridice la toate produsele, in toate monedele. Altele au scos din portofoliu anumite (nevoi personale cu ipoteca sau refinantare) ori numai pe cele in anumite monezi (au ramas foarte putine cu in franci elvetieni). Bancile au devenit foarte prudente in ceea ce priveste garantiile pentru ca valoarea proprietatilor imobiliare a inceput sa scada si nu mai stiu la cat sa le evalueze pe termen lung. Intr-o situatie delicata sunt consumatorii cu aflate in diferite stadii de aprobare, care au platit avansul vanzatorului, evaluarea etc. si acum nu se mai incadreaza in noile conditii de creditare", spune Irina Chitu, FinZoom si CreditLand.

Metodele prin care putem depasi aceasta criza
Noile norme B.N.R. vor afecta cu siguranta piata creditelor ipotecare, accesul populatiei la ele devenind mai pretentios. Totusi, ele vor reglementa piata creditelor, ajungandu-se la un grad confortabil de risc pentru si de sustenabilitate pentru clienti. Acest lucru va avea ca efect direct reglementarea preturilor de pe piata imobiliara astfel incat valorile ofertelor sa fie convergente cu veniturile romanilor. "Estimam ca pe termen scurt, pana la ajustarea si convergenta conditiilor de piata, numarul creditelor ipotecare va scadea, urmand ca apoi sa revina la un curs crescator", spune Anca Bidian, Kiwi Finance.

Se pare ca produsele vor fi mult mai variate si, de aceea, rolul brokerilor va fi esential pentru . Irina Chitu, FinZoom si CreditLand, isi pastreaza optimismul: "consideram ca masurile impuse de B.N.R. vor avea efecte benefice pentru clienti si . Primii vor deveni mai responsabili in aprecierea corecta a posibilitatilor de rambursare a creditelor si vor trebui sa analizeze in ce masura ele sunt o alternativa avantajoasa. In egala masura, bancile vor fi obligate sa se concentreze pe atragerea unui portofoliu de clienti pe criterii calitative, nu cantitative. Deja sunt care ofera angajatilor bonificatii si in functie de calitatea consumatorilor atrasi."

In criza financiara prin care trece piata noastra totul a pornit de la criza creditelor subprime din S.U.A. si de la tranzactiile speculative de pe piata americana. Au urmat falimentele in lant ale unor americane mari, cu implicatii si in Europa. Guvernele au incercat salvarea propriilor sisteme bancare si au injectat in piata lichiditati enorme. In Romania, majoritatea bancilor afectate de aceasta criza sunt cele straine. Haosul s-a propagat spre tara noastra si pe fondul unor atacuri informatice la adresa bancilor sau a actiunilor speculative de pe piata financiara autohtona. Toate acestea au dus la cultivarea neincrederii in a populatiei si la retrageri de numerar.

"Prudenta in acordarea creditelor, incredere in sistemul financiar-bancar romanesc, limitarea consumului excesiv si practicarea unor dobanzi rezonabile la sunt metodele prin care putem depasi aceasta criza", sustine Calin Olar, O.C.G. Credit Group. Vorbind strict despre ceea ce ar trebui sa facem fiecare dintre noi, Anca Bidian, Kiwi Finance, considera ca "in primul rand trebuie sa ne asiguram ca suntem bine informati pentru a putea discerne sursele credibile de zvonuri. Apoi trebuie sa ne planificam bugetele familiale cu rigurozitate si responsabilitate si sa fim prudenti in deciziile de cumparare. Nu in ultimul rand, trebuie sa ne securizam locul de munca prin eficienta si performanta pentru ca unda de soc se poate propaga si in economia reala pe termen scurt si mediu."

Patru-sase brokeri vor concentra 70-80% din piata
Specialistii in domeniu sustin ca previziunile pentru anul viitor sunt de crestere a creditului neguvernamental cu 20-30%. Datorita necesarului de locuinte, nevoia de creditare a romanilor va persista. Cu toate acestea, perioada prin care trecem va tempera frenezia din ultimii doi ani de accesare a unui , iar cresterile din domeniu vor deveni sustenabile, piata fiind nevoita sa se maturizeze. Va urma o perioada mai grea in ceea ce priveste creditarea si, implicit, viata brokerilor nu va fi prea usoara.

Apelarea la un consultant de devine o necesitate in Romania. Nevoia unui , accesul la informatii, intelegerea contextului si un sfat obiectiv sunt argumentele pentru care rolul unui broker va deveni important. "Estimam ca in urmatorii doi ani, peste 10% din creditele ipotecare vor fi intermediate prin brokeri", crede Irina Chitu, FinZoom si CreditLand. Completand estimarile, Bogdan Furnica, Credit Up, este transant si afirma ca "datorita acestei perioade mai putin fasta pentru brokeri, multi vor da faliment, altii se vor alia pentru a supravietui, iar cei care au sustinere financiara solida se vor consolida. Intrevad un nucleu de patru-sase brokeri care vor concentra 70-80% din piata in urmatorii ani".

Marina Sterpan, Credit Zone, concluzioneaza: "in conditiile stabilizarii pietei financiare, volumul creditelor intermediate de brokeri va ajunge la 10-15% in patru-cinci ani. Aici poate fi luat in considerare exemplul Poloniei, unde 30% dintre creditele ipotecare sunt intermediate de brokeri. Pe masura ce gradul de intermediere financiara creste, sporeste si ponderea firmelor specializate. Astfel, in Olanda circa 70% dintre sunt intermediate de brokeri, iar in S.U.A. si Canada - 80-90%." Tendinta pietei autohtone este de a se indrepta catre astfel de valori. Insa nu stim cand le vom atinge...

Sursa: ProfitImobiliar

Stiri si sfaturi

Articole Recente

Starea Actuala a Pietei Creditelor si Rolul Brokerilor

Q & A

Forum FinZoom