Bulele speculative imobiliare apar peste tot - ce urmeaza?

Astazi, o analiza a posibilelor bule din zona imobiliarelor semnata de analistul macro al Saxo Bank, Christopher Dembik.

"Cele mai riscante piete imobiliare din prezent sunt in Australia, Londra, Hong Kong, Suedia si Norvegia" scrie Dembik.

Dintr-o perspectiva macroeconomica, bulele imobiliare au tendinta de a fi cele mai periculoase pentru ca afecteaza o mare parte a populatiei. Cele mai riscante piete imobiliare din prezent sunt in Australia, Londra, Hong Kong, Suedia si Norvegia.

Traim intr-o lume de bule alimentate de o politica monetara flexibila si de lichiditate in exces. O bula este deseori dificil de identificat inainte sa apara, dar cel putin putem conveni asupra faptului ca printre cele mai evidente caracteristici se afla preturile care evolueaza super-exponential, lucru care se intampla acum in multe piete din toata lumea: criptovalutele, partea de randament negativ a pietei obligatiunilor sau actiunile tech. Cu toate acestea, din punct de vedere macroeconomic, cele mai periculoase bule sunt cele observate in trecut, mai ales in piata proprietatilor.

Bulele activelor financiare sunt ingrijoratoare, dar de obicei afecteaza o parte mai mica a populatiei decat cele de pe piata imobiliara. Cele mai riscante piete imobiliare pe care le observam sunt Australia, Londra, Hong Kong, Suedia si Norvegia. Toate aceste piete au aceleasi doua caracteristici: preturile caselor sunt deconectate de veniturile locale, iar economia reala trece prin distorsionari legate de politica monetara precum o crestere a imprumuturilor si/sau un boom in sectorul constructiilor.

	Durata (Ani)	% apreciere	Accesibilitatea locuintelor	Semne ale corectiei potentiale (pe baza indicelui de pret BIS)
Piata imobiliara din NORVEGIA	25	490%	Preturile medii ale locuintelor erau de 7 ori venitul mediu pe gospodarie dupa impozitare in 2016	Da, scaderea indicelui preturilor imobiliare de la inceputul anului 2017
Piata imobiliara din HONG KONG	14	450%	Preturile medii ale locuintelor erau de 18,1 ori venitul anual brut pe gospodarie in 2016	Nu
Piata imobiliara din LONDRA & SUBURBII	21	380%	Preturile medii ale locuintelor erau de 12 ori castigurile medii anuale pe gospodarie in 2016	Nu
Piata imobiliara din SUEDIA	12	123%	Preturile medii ale locuintelor erau de 8x ori venitul anual mediu disponibil pe gospodarie in 2016	Nu
Piata imobiliara din ORASELE MARI DIN AUSTRALIA	14	108%	Preturile medii ale locuintelor erau de 6,6 ori venitul brut anual mediu pe gospodarie in 2016	Nu

In ciuda crizei financiare globale, preturile imobiliarelor au tot crescut in aceste cinci zone. Pe baza datelor BIS, din 2007, cresterea a variat de la 45% in Londra si suburbii la peste 200% in Hong Kong. Insa, pe termen lung, cea mai riscanta piata este Norvegia. In ultimele decenii, preturile locuintelor din tara au crescut rapid, iar indicele productiei in sectorul constructiilor, un alt semn al distorsionarii pietei, a atins recent cel mai inalt nivel al sau din 2000 (era la 135 in T3’17).

Incepand din 1992, preturile locuintelor din Norvegia au crescut cu 490% (60% din 2007 ca rezultat direct al politicii de dobanda scazuta a Norges Bank). Cu toate acestea, pe o perioada scurta, cresterea preturilor a fost mai mare in Hong Kong.

Ceea ce face ca bula imobiliara din Norvegia sa fie cea mai riscanta este combinatia unica al nivelului ingrijorator al datoriei gospodariilor (raportul datoriei gospodariilor la venitul net disponibil este unul dintre cele mai mari din OCDE, atingand 220%) si una dintre cele mai mare rate de proprietate de locuinte la aproape 85% (desi a scazut in alte zone afectate, precum Londra, sau s-a stabilizat).

In momentul in care bula inevitabil se sparge, si exista deja semne timpurii de corectie din moment ce preturile cladirilor rezidentiale a inceput sa scada din 2017 incoace, aceasta va duce la o enorma pierdere de capital pentru proprietari care, in multe cazuri, nu vor putea sa-si permita plata ipotecii. Conform Biroului statistic norvegian, peste 17% din gospodarii (in principal cupluri tinere cu copii) au o datorie totala egala cu mai mult de valoarea tripla a venitului lor anual. Aceasta gaura neagra financiare va avea enorme consecinte macro-financiare. Lipsa inflatiei combinata cu gradul mare al indatorarii si o rata mare a proprietatii intr-o economie cu un efect de levier atat de mare inseamna ca corectia locuintelor (sau explozia, atunci cand va fi) va avea efecte de unda asupra economiei si va opri creditarea si cresterea.

Vestea buna e ca riscul sistemic asociat cu aceste bule imobiliare ramane limitat. Bulele locuintelor afecteaza in principal economii relativ mici, deschise, supuse fluxurilor de bani ieftini ce rezulta din politica monetara flexibila si, in anumite cazuri, cum e Australia, din banii speculativi de la investitorii chinezi. Totusi, aceste evenimente sunt interesant de observat pentru ca economiile mici deschise deseori conduc zonele mai mari in termeni de piata imobiliara.

Pana acum, situatia a fost mai degraba sanatoasa in majoritatea principalelor tari dezvoltate, dar incepem sa vedem cum apar pe ici si colo chestiuni legate de evaluare. Cu toate acestea, situatia nu e deloc asemanatoare cu cea de dinainte de 2007.

In principalele tari europene, riscul unei bule imobiliare este destul de limitat. Marea criza financiara a dus la o explozie a bulei imobiliare, si doar incepand cu 2014 preturile au revenit la nivelurile de dinaintea crizei sub impulsul unei mai puternice cresteri economice. Totusi, exista unele exceptii, precum Spania, unde preturile sunt cu 20% mai mici decat nivelul din 2007.
In SUA, piata imobiliara s-a redresat complet. Indicele national Case-Shiller aproape ca si-a atins nivelul de dinainte de criza. Au aparut noi orase cu crestere care au inlocuit Miami si Las Vegas unde pretul locuintelor ramane sub nivelul din 2007. La Boston, preturile sunt cu aproape 20% mai mari decat maximul lor anterior; in Seattle in jur de 40% mai mare si in Dallas cu 50% mai mare. Cu toate acestea, spre deosebire de 2007, gradul de indatorare al gospodariilor este mai sustenabil deoarece raportul datoriei gospodariilor la venitul net disponibil era de 112% in 2015 versus 142% in 2017 (sursa: OCDE, ultimele date disponibile).

In randul celor mai importante economii, preocuparile investitorilor s-au concentrat in mare parte pe China unde preturile proprietatilor au crescut masiv din cauza lichiditatii in exces. Partea buna este ca primele masuri ale guvernului pentru a reglementa piata imobiliara mai bine par ca dau roade, avand in vedere ca, pentru prima data din primavara anului 2015, vanzarile de locuinte noi au scazut in octombrie 2017. Cu toate acestea, este prea devreme pentru a trage o concluzie; trebuie sa asteptam date suplimentare chineze pentru a sti daca corectia va avea loc in 2018. Va depinde foarte mult de tintele economice ce vor fi dezvaluite de guvernul chinez la sedinta parlamentara din martie 2018.

Sursa: Comunicat Saxo Bank

Stiri si sfaturi

Arhiva 2006-2013

Bulele speculative imobiliare apar peste tot - ce urmeaza?

Articole similare

Subiecte relevante

Q & A

Forum FinZoom